Megatrends wie das Wachstum des E-Commerce, Fortschritte bei Technologie und Konnektivität sowie Bevölkerungs- und Migrationsverschiebungen verändern die Welt und wie wir leben und arbeiten. Dabei prägen sie auch das Wesen und die Form von Immobilieninvestments.

Die Covid-19-Pandemie hat diese Megatrends beschleunigt. Die Auswirkungen – ob positiv wie bei Industrie und Logistik oder eher disruptiv wie im traditionellen Einzelhandel – lassen sich in allen Immobiliensektoren beobachten. Das Chancenspektrum verschiebt sich. Im aktuellen Umfeld ist eine qualifizierte Auswahl von Vermögenswerten wichtiger denn je, um diversifizierte Allokationen im Immobiliensektor aufzubauen.

Die Auswirkungen unterscheiden sich auch je nach Region, was von der Entwicklung dieser Megatrends, dem aktuellen Wirtschaftszyklus und den Folgen der Pandemie in jeder Region abhängt. Dies sind wichtige Überlegungen für Immobilienanleger.

Außerdem wurde die kurzfristige Vorhersehbarkeit durch die Pandemie getrübt, zumindest bis weitere Transaktionen und Vertragsverlängerungen stattfinden. Manche Immobilien könnten obsolet werden, während flexiblere Immobilien die Möglichkeit der Anpassung bieten und weiter florieren können. Aus diesem Grund sind eine Bottom-up-Analyse einzelner Immobilien und ein qualifizierter Überblick über Katalysatoren für Erträge und Renditen auf Sektor- und regionaler Ebene so wichtig.

Vor diesem Hintergrund prüfen wir Chancen innerhalb der wichtigsten Immobilien- (Industrie/Logistik, Einzelhandel, Büroimmobilien und Wohnimmobilien) und erweiterten Sektoren und identifizieren die differenzierten Trends und die sich dadurch ergebenden Auswirkungen und Chancen für Anleger, die von unseren regionalen Experten in ihren jeweiligen Märkten erkannt werden.

Insgesamt glauben wir, dass eine sorgfältige Titelauswahl auf (erweiterter und traditioneller) Sektorebene und auf regionaler Ebene Immobilieninvestoren das Alpha, die regelmäßigen Erträge und die Diversifikation bieten kann, nach denen sie im aktuellen Niedrigzinsumfeld suchen (Abbildung 1).

Industrie und Logistik: Auftrieb durch die Pandemie

Der Sektor Industrie/Logistik scheint von der Beschleunigung der Megatrends am meisten zu profitieren. Die anhaltende Verlagerung auf E-Commerce sowie technologische Fortschritte in den Bereichen Konnektivität, Cloud Computing und Internet der Dinge (IoT) führen nicht nur zu einer Nachfrage nach traditionellen Industrieanlagen (Abbildung 2), sondern auch nach spezialisierten Kernanlagen wie Rechenzentren, Kühlhäusern und Lkw-Terminals. Die Pandemie mit ihren sozialen Einschränkungen, den Distanzierungsmaßnahmen und dem Homeoffice hat diese Nachfrage verstärkt. In einem Niedrigzinsumfeld kann dieses wachsende Chancenspektrum langfristige, stabile Cashflows und potenziell höhere Renditen gegenüber Kernanleihen bieten.

USA

Da der Online-Handel immer weiter wächst, bevorzugt unser US-Team Lagergebäude in unmittelbarer Nähe zu den Verbrauchern gegenüber solchen, die von Orten mit vielen Endverbrauchern weiter entfernt sind und damit für ein steigendes Angebot gefährdeter sind. Unsere Experten legen einen strategischen Schwerpunkt auf Sektoren, deren Wert vor allem von Grundstücken abhängig ist anstatt von Gebäudesanierungen und besonderen Annehmlichkeiten für Mieter. Lkw-Terminals und Freilagerplätze machen einen besonders attraktiven Eindruck. Diese Immobilien mit langfristigen Mietverträgen erfordern relativ geringe Investitionsausgaben, lassen sich leicht an spezifische Mieterbedürfnisse anpassen und können stabile Cashflows generieren.

EUROPA

Die Durchdringung des E-Commerce geht in Europa langsamer vonstatten als in den USA und in Großbritannien, gewinnt inzwischen aber an Fahrt. Dadurch steigt die Nachfrage nach modernen Lagerhäusern, von denen es nicht viele gibt. Online-Unternehmen benötigen effizient gestaltete, gut gelegene Lagergebäude, um wettbewerbsfähig zu sein – und sie investieren Kapital, um diese Räume an ihre spezifischen Bedürfnisse anzupassen. Angesichts der Dynamik von Angebot und Nachfrage werden Mietverträge aus Investitionssicht attraktiver, dank längerer Laufzeiten, Inflationsbeziehungen, robusterer Vertragsbedingungen und hoher Verlängerungsraten. Wir glauben, dass im Lauf der Zeit ein Aufwärtspotenzial bei den Mietwerten besteht.

ASIEN-PAZIFIK (APAC)

Das Wachstum des Sektors Industrie/Logistik in den wichtigsten Gateway-Städten der APAC-Region zeigt sich sowohl bei Lagerhallen als auch bei Kühlhäusern und Rechenzentren. Die Wachstumsaussichten beschränken sich jedoch nicht nur auf die Expansion des E-Commerce auf Kosten des traditionellen Einzelhandels. Auch das Wirtschaftswachstum und die aufstrebende Mittelschicht spielen eine Rolle. Der Lagerbestand ist alt, und ein akuter Landmangel führt in vielen Märkten zu einem vertikalen Ausbau. Bei den Möglichkeiten zur Modernisierung der Lieferkette in der Region heben unsere APAC-Experten folgende Länder hervor:

• Japan, aufgrund seiner geringen E-Commerce-Durchdringung und dem größten Nachfragewachstum nach Lagerkapazitäten gegenüber dem Wirtschaftswachstum bei den größten APAC-Märkten.¹

• China, da über 90 % des Lagerbestands modernisierungsbedürftig ist² und die Kaufkraft in seinen größten Städten deutlich wächst.

GLOBALE REITS

Unser Team für REITs ist für den traditionellen Industriesektor weiterhin positiv gestimmt. Wir konzentrieren uns hier vor allem auf die attraktiven Chancen, die die Teammitglieder bei Rechenzentren identifizieren. Wie bei traditionellen Lagergebäuden kann dieser schnell wachsende erweiterte Kernsektor schnell skaliert werden, indem die Fachkenntnisse, effizienten Serviceplattformen und der Zugang zu öffentlichen Märkten genutzt werden, die erstklassige REITs bieten können. In Europa identifizieren unsere Experten beispielsweise aufgrund der sich beschleunigenden Umstellung auf ein Hybrid-Cloud-Modell in Frankfurt und Paris Chancen. APAC (z. B. Singapur, Tokio und Osaka) dürfte die größten Entwicklungsrenditen erzielen, obwohl der Landerwerb weiterhin schwierig ist, was die Renditen steigert, aber die Möglichkeiten einschränkt. Die wichtigsten Börsenakteure mit etablierten Teams vor Ort sind jedoch gut aufgestellt, um in diesem Bereich zu profitieren.

Einzelhandel: Noch nicht aus dem Rennen

Einzelhandelsimmobilien stehen unter beträchtlichen Druck, da Covid-19 den Trend zum Online-Shopping beschleunigt hat. Unseres Erachtens ist aber noch zu früh, den Sektor aufzugeben, noch nicht gekommen. Eine genauere Analyse der Vielfalt von Immobilienarten und eine extrem sorgfältige Auswahl von Vermögenswerten sind hier sinnvoll. 

Die verschiedenen Immobilienarten sind in unterschiedlichem Ausmaß von der steigenden Beliebtheit des Online-Handels betroffen. Im Allgemeinen haben sich Einzelhändler von „notwendigen“ Produkten besser geschlagen als solche mit „diskretionären“ Waren. Darüber hinaus variiert die Durchdringung des E-Commerce je nach regionalem Markt (Abbildung 3), was auch auf die Dynamik von Angebot und Nachfrage von Einzelhandelsimmobilien zutrifft.   

Wir identifizieren gute Chancen für Betreiber, die Flächen im Einklang mit den aufkommenden Einzelhandelsmodellen neu definieren und entwickeln – Modelle, die nicht vom pandemiebeschränkten Verhalten der Verbraucher abhängen, sondern davon, wie Menschen in normaleren Zeiten einkaufen möchten, von Lebensmitteln bis hin zu Luxuskäufen. Der „Showroom“-Aspekt des Einzelhandels dürfte florieren, da digitale Marken ihr Image entwickeln und um Kunden wetteifern werden.

USA

Angesichts des Überangebots an Einzelhandelsflächen in den USA ist eine Konsolidierung unvermeidlich. Dadurch ergeben sich Chancen für erfolgreiche Unternehmen, um stärker und dominanter zu werden. Unser US-Team glaubt, dass das erfolgreiche Einzelhandelsmodell nicht darauf abzielen wird, physisch möglichst viele Kunden zu erreichen (was darauf hindeutet, dass generische Einkaufszentren wohl dem Online-Handel erliegen werden). Stattdessen werden die Gewinner hochdifferenzierte Bereiche schaffen, die auf bestimmte Marktsegmente ausgerichtet sind. Eine sorgfältig zusammengestellte, synergetische Sammlung von Unternehmen – Geschäfte, Dienstleistungen, Restaurants und Unterhaltung –, steigern gemeinsam die Nachfrage und fördern das Image, das die Händler etablieren möchten. Nach der Pandemie werden Unterhaltung und Freizeit wieder Hauptmotor der Einzelhandelsnachfrage sein.

EUROPA

Ein Großteil des europäischen Einzelhandelssektors kann derzeit nicht als Kernimmobilien gesehen werden, da sich das Überangebot und die sich ändernde Nachfragedynamik sowohl auf die Miet- als auch auf die Kapitalwerte auswirken. Unser europäisches Team sieht in dieser Zeit der Unsicherheit und des Übergangs eine potenzielle Gelegenheit, selektiv nicht zum Kerngeschäft gehörende Immobilien zu erwerben, die entwickelt und an den Kernmarkt gebracht werden können, während sich das neue Kernmodell für den Einzelhandel entwickelt.

ASIEN-PAZIFIK (APAC)

Trotz der Unterschiede innerhalb der Region scheint die APAC-Region insgesamt bei der Erholung von Covid-19 weltweit an der Spitze zu stehen. Das Überangebot an Einkaufszentren ist im Vergleich zu anderen Regionen keine allzu große Belastung, und es gibt weniger notleidende Immobilien. Ungünstige Faktoren waren hier die strengeren Maßnahmen bei der sozialen Distanzierung und der Einbruch der Touristennachfrage, die sich aber erholen dürfte, sobald die Reisebeschränkungen aufgehoben werden. Die Einzelhandelsumsätze sind auf das Niveau vor der Pandemie von 2019 zurückgekehrt. ³

GLOBALE REITS

Einige REITs mit Einzelhandelsportfolios haben Aktien mit einem Abschlag ausgegeben – zu Sanierungszwecken und/oder zur Stärkung der Bilanzen während der Krise. Diese Angebote könnten zwar gegenwärtigen Anlegern schaden, aber einen attraktiven Einstiegspunkt für neue Anleger bieten, die an einem bestimmten Risikoprofil interessiert sind. Entscheidend ist hier die Auswahl: Unser Team sucht nach Portfolios mit soliden Vermögenswerten, die die Pandemie wahrscheinlich überstehen und sich an der Rally beteiligen werden und die von einem erstklassigen Managementteam geleitet werden, das effektiv neues Kapital einsetzen kann, um bestehende Immobilien neu zu konfigurieren.

Büroimmobilien: Positiver als der Konsens

Einige glauben, dass die Pandemie dem Bürosektor den Garaus gemacht hat. Wir sind hier optimistischer. Das Homeoffice wurde während der Pandemie zum Standard und hat seine technische Machbarkeit unter Beweis gestellt. Ein optimales und nachhaltiges Gleichgewicht von Heim- und Büroarbeit hängt von wirtschaftlichen und menschlichen Faktoren ab und kann je nach Unternehmen und Region unterschiedlich aussehen. Hier sind einige der Trends, auf denen wir unseren konstruktiveren Ausblick basieren:⁴

• Die Zusammenarbeit ist für die Produktivität unerlässlich, insbesondere in Branchen, in denen Innovation notwendig ist, um wettbewerbsfähig zu bleiben.

• Der Anteil an Büroarbeitsstellen wächst, und der Anteil der Löhne für diese Arbeitsstellen wächst sogar noch schneller (Abbildung 4).

• Weniger Tage im Büro bedeuten nicht unbedingt, dass dadurch der Platzbedarf entsprechend sinkt. Unternehmen müssen für eine Spitzenauslastung planen.

Weil Arbeitgeber die produktivsten Arbeitnehmer über leistungsfördernde kollaborative Büroräume an dynamischen Standorten anziehen wollen, führt dies unseres Erachtens zu wichtigen Anlagechancen. 

USA

Unser US-Team bevorzugt nach wie vor Büros in den zentralen Geschäftsvierteln (Central Business District, CBD) gegenüber Vorortbüros, und das trotz der jüngsten Underperformance von CBDs und Marktsorgen hinsichtlich einer möglichen Verlagerung von Arbeitsplätzen weg von städtischen Zentren. Die Tendenz weg von der Urbanisierung im Anschluss an die Terroranschläge vom 11. September hatte sich sehr schnell umgekehrt, wie das Team betont. Ein weiteres positives Zeichen für den CBD-Sektor: überschaubare neue Versorgungs- und Belegungskosten vor der durch die Pandemie ausgelösten Rezession im Vergleich zu denen in der Zeit vor der Tech- und der globalen Finanzkrise. ⁵

Teilmärkte, in denen Innovationsunternehmen (Technologie, Biotechnologie und andere stark kooperierende Unternehmen) ansässig sind, sollten sich gut entwickeln. Sogar während der Pandemie sind einige dieser Unternehmen beträchtliche Verpflichtungen für neue Räume eingegangen (z. B. Facebook in Manhattan). Wir bleiben in Bezug auf Vorortbüros aufgrund des Fehlens eines Cluster-Effekts vorsichtig, was auch für CBDs gilt, bei denen die Nachfrage nicht von Innovationsunternehmen, sondern von traditionellen Nutzern (z. B. Recht, Versicherung und Bankwesen) dominiert wird.

EUROPA

Auch in Europa gab es schon vor der Pandemie erste Schritte in Richtung Homeoffice – durch Covid-19 hat sich diese Tendenz massiv beschleunigt, was die Nachfrage nach Büroflächen schwächte. Im Core-Segment sollten qualitativ hochwertigere Immobilien, die an gut erreichbaren, attraktiven Standorten liegen und Flexibilität, Technologie und Konnektivität für eine produktive persönliche Zusammenarbeit bieten, dem Trend zum Homeoffice besser widerstehen können. Die Selektion wird entscheidend sein.

Bei der Länderauswahl ist unser Team in Bezug auf Deutschland relativ optimistisch, wo es ein positiveres Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage gibt sowie weniger wirtschaftlicher und pandemiebedingter Gegenwind zu befürchten ist. Angesichts steigender Leerstandsquoten und Brexit-Unsicherheiten geht das Team in Großbritannien vorsichtiger vor. Unabhängig vom Brexit-Ergebnis deuten relativ hohe Immobilien- und Anleiherenditen darauf hin, dass London von einer Renditekomprimierung profitieren könnte. Das würde einen besseren kurzfristigen Schutz des Kapitalwerts vor einer Schwäche der Nutzer bieten, wodurch sich Chancen für Kern- und Nicht-Kerninvestoren ergeben.

ASIEN-PAZIFIK (APAC)

Die durch Covid-19 verursachte Rezession hat sich auch auf den APAC-Büromarkt ausgewirkt, die Nachfrage gedämpft, den Wettbewerb um Mieter verschärft und die Mieten unter Druck gesetzt. Die zyklische Dynamik von Angebot und Nachfrage in Verbindung mit einer größeren Unsicherheit hinsichtlich des Zeitpunkts der Erholung erfordert eine eingehende Überprüfung der Märkte, der Vermögensmerkmale und der Mieterprofile. Angesichts engerer Wohnverhältnisse in vielen Märkten sowie einer geringeren historischen Anpassung und einer möglicherweise geringeren kulturellen Akzeptanz in Bezug auf das Homeoffice hat sich der Trend zudem langsamer entwickelt. Die Rückkehr ins Büro ging im Allgemeinen schneller vonstatten.

Unser Team macht vor allem Chancen in Osaka aus, Japans zweitgrößter Stadt nach BIP⁶. Bei Leerstandsquoten unter 2 % zum Ende des dritten Quartals 2020 und einem begrenzten neuen Angebot wächst die Zahl der Büronutzer stabil. Die Identifizierung moderner, energieeffizienter Gebäude mit flexiblen Nutzungsmöglichkeiten und von den Mietern geforderter Ausstattung sowie wenigen auslaufenden Mietverträgen sind von entscheidender Bedeutung.

GLOBALE REITS

Unser REITs-Team rechnet mit potenziellen kurzfristigen Preischancen bei Büroimmobilien, warnt aber, dass die Vorhersagbarkeit gering ist und ein selektives Vorgehen entscheidend ist, bis weitere neue Mietverträge unterzeichnet und/oder verlängert werden. Die Experten sehen Büroimmobilien in vereinzelten europäischen Märkten durchaus positiv (z. B. Paris und Madrid) sowie in Japan, wo pandemiebedingte Rückgänge der Büronachfrage nicht durch ein zu großes Angebot verschärft werden sollten. In den USA erwarten sie potenzielle Chancen in Märkten im Süden und Südwesten (Charlotte, Atlanta, Austin), in denen weiterhin Mietverträge abgeschlossen werden. Diese „Nicht-Gateway-Städte“, welche mit vielen der Attraktionen großer städtischer Gebiete aufwarten können, dies aber zu niedrigeren Kosten und Steuern, ziehen Unternehmenszentralen und Millennials an.

Wohnimmobilien: Die langfristige Bevölkerungsdynamik prägt den Ausblick

Die Chancen bei Wohnimmobilien werden weltweit von der Bevölkerungsentwicklung vor der Pandemie bestimmt. Covid-19 kann die Geschwindigkeit dieser Trends beeinflussen, hauptsächlich durch die Dynamik des Arbeitens aus dem Homeoffice und den eingeschränkten Zugang zu Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Erlebnissen, die städtische Zentren zu lebendigen und begehrenswerten Wohnorten machen. Die Auswirkungen der Pandemie auf die Nachfrage sind in den verschiedenen Regionen ungleichmäßig zu spüren, aber wir glauben, dass sie wahrscheinlich nur von kurzer Dauer sind.

USA

Millennials, die Familien gründen, und Rentner, die gen Süden ziehen, sorgen weiterhin für Chancen in Mehrfamilien- und Einfamilienhäusern⁷ – eine Entwicklung, die durch Covid-19 noch verstärkt wird. Trotz des Exodus aus städtischen Zentren in den USA während der Pandemie entsprachen die Mieteinnahmen für unsere US-Immobilienplattform im dritten Quartal 2020 

in etwa dem Niveau vor der Krise. Darüber hinaus lagern fast 60 % der Mieter, die New York City während der Pandemie verlassen, ihr Eigentum ein, was auf eine relativ schnelle Erholung bei städtischen Mehrfamilienhäusern und selektive Investitionsmöglichkeiten hindeutet.

EUROPA

Der Markt in Europa und Großbritannien ist attraktiv. Potenzielle staatliche Auflagen und Kontrollen verkomplizieren die Sache jedoch. Unser regionales UK-Team identifiziert Chancen im Sektor für zweckgebundene Mietobjekte. Dies führt zur Schaffung von Vermögenswerten von institutioneller Qualität in einem Markt, der traditionell von Spezialisten in Europa und kleineren Unternehmen sowie einzelnen Hausbesitzern in Großbritannien dominiert wird. Diese Mietwohnungskooperativen werden angesichts des hohen Preises für Wohneigentum durch ein nachfrageseitiges Wachstum gestützt. Entwickler können Skaleneffekte bei der Entwicklung und Verwaltung dieser Immobilien erzielen, die das Potenzial haben, attraktive Cashflows zu generieren.

ASIEN-PAZIFIK (APAC)

Asiens Wohnimmobilienmärkte haben sich in der Pandemie als resilient erwiesen. Langfristige regionale Migrationstrends halten an, und in den meisten städtischen Zentren kam es nicht zu Abflüssen wie in anderen Regionen. Der Mehrfamiliensektor entwickelt sich in Japan weiterhin am besten, was vor allem für Tokyo und Osaka gilt. Das Nettowachstum der Migration könnte im Jahr 2021 leicht nachlassen, dürfte aber weiterhin für erheblichen Rückenwind sorgen. Mieteinheiten, insbesondere für Einzelpersonen und kleine Haushalte, in der Nähe von öffentlichen Verkehrslinien dürften weiterhin eine starke Nachfrage verzeichnen. Neuere Mehrfamilienhäuser erzielen unserer Erfahrung zufolge ein hohes Vermietungsniveau (derzeit nahezu 100 %)⁹ und die Mieter wohnen langfristig, was zu stabilen Ertragsströmen führen dürfte. Die Spreads sind gegenüber Anleihen weiterhin attraktiv.

GLOBALE REITS

Unser Team für globale REITs rechnet insbesondere mit Chancen im institutionell verwalteten Mehrfamilien-Vermietungssektor in Europa, obwohl staatliche Vorschriften zur Mietpreiskontrolle eine Herausforderung darstellen könnten. In Deutschland haben einige der größten börsennotierten Mehrfamilienunternehmen Europas in dem weiterhin fragmentierten Markt profitiert und Portfolios zusammengelegt, um Skaleneffekte zu erzielen. Diese Unternehmen haben sich auf das erschwingliche Ende des Mietspektrums konzentriert. Während der Pandemie waren Mietzahlungen stabil und sie weisen Potenzial für ein stetiges Wachstum und eine solide Ertragsgenerierung auf.

Fazit

Immobilien, die einst als die traditionellste nichttraditionelle Anlageklasse galten, befinden sich in einer Transformation, die von den globalen Megatrends geprägt und von der Pandemie beschleunigt wird. Einige Objekte werden davon profitieren, während andere möglicherweise nicht Schritt halten können. Hochwertige Immobilien werden sich an die neuen Anforderungen anpassen können und erfolgreich sein. Durch sorgfältige Auswahl der Vermögenswerte können die sich entwickelnden Chancen globaler Immobilien weiterhin das Alpha, die regelmäßigen Erträge und die Diversifikation bieten, die Anleger suchen.

¹ Oxford Economics, Jones Lang LaSalle; Wachstumsrate von 2015 bis zum Q3 2020.
² „Order delivered: China Logistics Property in the Decade Ahead“, Jones Lang LaSalle, Mai 2020.
³ Oxford Economics, Datastream; Stand: 31. Oktober 2020.
⁴ Siehe David Esrig und Aric Chang, „Remote work and the future of office space“, J.P. Morgan Asset Management, November 2020.
⁵ebd.
⁶ Schätzungen von Oxford Economics, Stand: Dezember 2020.
⁷ Insbesondere Einfamilienhäuser, die speziell als Mietobjekt gebaut wurden und die häufig Annehmlichkeiten eines Serviced Apartments bieten.
⁸ Hodges Ward Elliott, Data Insights Series, 14. Oktober 2020.
⁹ Basiert auf J.P. Morgan Asset Management – Real Estate Asia-Pacific, Erfahrung zu ca. 5.500 Wohneinheiten; Stand: 31. Dezember 2020.