Activos Inmobiliarios Outlook
La aceleración en las megatendencias genera oportunidades
14-01-2021
David Chen
Tony Manno
Pete Reilly
Doug Schwartz
Alan Supple
Una serie de megatendencias – entre ellas el crecimiento del comercio electrónico, los avances en la tecnología y la conectividad, y los cambios en la población y las migraciones– están transformando gradualmente nuestras formas y lugares de vivir y trabajar. Paralelamente, este proceso está redefiniendo la misma naturaleza y forma de la inversión en activos inmobiliarios.
La pandemia de COVID-19 ha acelerado estas megatendencias con repercusiones en todos los sectores inmobiliarios, que van desde efectos positivos sobre los activos industriales y logisticos industria y la logística, hasta un impacto quizá más disruptivo sobre el comercio minorista tradicional. E conjunto de oportunidades está cambiando. En el entorno actual, una asignación de activos bien informada es más importante que nunca para construir carteras de activos inmobiliarios bien diversificadas.
Las implicaciones también varían de unas regiones a otras en función del grado de progresión de dichas megatendencias, el punto actual del ciclo económico en el que se encuentran y su experiencia con la gestión de la pandemia. Las anteriores son consideraciones importantes para la inversión en activos inmobiliarios.
De hecho, la visibilidad a corto plazo se ha visto empañada por la crisis de la COVID-19 y no se aclarará al menos hasta que veamos un aumento en el numero más transacciones y renovaciones de contratos de arrendamiento. Mientras que en este contexto algunos inmuebles podrían quedar obsoletos, los más flexibles y adaptables sobrevivirán y prosperarán. En consecuencia, es crítico realizar un análisis bottom-up de cada propiedad y disponer de una visión informada de los catalizadores sectoriales y regionales de las rentas y la rentabilidad.
En este contexto, analizamos las oportunidades dentro de los principales segmentos de l sector inmobiliario (industria/ logística, locales comerciales edificios de oficinas y viviendas), incluidos los sectores extendidos, e identificamos las tendencias diferenciadas –con sus consiguientes implicaciones y oportunidades de inversión– que nuestros expertos regionales estan encontrando en sus respectivos mercados.
Creemos que, en general, partiendo de un proceso de selección de activos cuidadoso y diligente en diferentes regiones y sectores, tanto como no tradicionales la inversion inmobiliaria en activos puede proporcionar alfa, rentas y diversificación a los inversores que buscan dichas características en el actual entorno de tipos persistentemente bajos (GRÁFICO 1).
Los activos inmobiliarios pueden ser una fuente estable de rentas y tires en un entorno de tipos de interés persistentemente bajo
GRÁFICO 1: TIRES DE LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS FRENTE A TIRES DE LOS BONOS
Industria y logística: oportunidades mejoradas por la pandemia
El sector de la industria y la logística parece ser el mayor beneficiario de la aceleración de las megatendencias. La continua evolución del comercio electrónico, junto con los avances tecnológicos en el ámbito de la conectividad, la computación en la nube y el Internet de las cosas (IoT), está generando demanda no solo de bienes industriales tradicionales (GRÁFICO 2), sino también de activos core especializados, entre ellos centros de datos, depósitos refrigerados y muelles para camiones. La pandemia, con sus restricciones sociales, medidas de distanciamiento y prácticas de teletrabajo adaptativas, ha amplificado dicha demanda. En un entorno de niveles bajos en los tipos de interés, este creciente conjunto de oportunidades puede ofrecer flujos de efectivo estables de larga duración y una posible mejora de las tires con respecto a las disponibles en los bonos core.
Aunque el crecimiento los activos de industria les y logísticos a expensas de los activos comerciales no es un fenómeno nuevo, se ha visto acelerado como consecuencia de la pandemia
GRÁFICO 2: ASIGNACIÓN DEL NFI-ODCE INDEX EN TÉRMINOS DE VALOR BRUTO DE LOS ACTIVOS
EE. UU.
Conforme el comercio electrónico acelera, nuestro equipo estadounidense muestra preferencia por las naves (situados a poca distancia en coche de los consumidores) en detrimento de los ubicados más lejos de los puntos de consumo final de alta densidad de poblacion (y más sensibles al aumento de la oferta). Nuestros especialistas están estratégicamente centrados en aquellos sectores en los que el valor viene determinado en gran medida por el componente de terreno de un emplazamiento, y no tanto por las mejoras en sus edificios ni los servicios especiales disponibles para los inquilinos. En este sentido, los muelles para camiones y las zonas de almacenamiento descubiertas parecen especialmente atractivos. Estos inmuebles, que llevan asociados arrendamientos de larga duración, requieren pocas inversiones de capital se adaptan fácilmente a las necesidades específicas de los arrendatarios y pueden generar flujos estables.
EUROPA
Aunque la penetración del comercio electrónico en Europa ha sido más lenta que en EE. UU. y Reino Unido, a dia de hoy se esta acelerand. Lo que está incrementando la demanda de almacenes modernos, cuya oferta es escasa. Para ser competitivas, las empresas de comercio electrónico necesitan almacenes bien situados y con un diseño eficiente, y están invirtiendo el capital necesario para adecuar estos espacios a sus necesidades específicas. Dadas las dinámicas de la oferta y la demanda, los contratos de arrendamiento resultan cada vez más atractivos desde un punto de vista de inversión, ya que ofrecen plazos más largos, indexados a la inflación, con términos más favorables y altas tasas de renovación. Por tanto, apreciamos posibilidades de presión al alza sobre el valor de los alquileres con el tiempo.
ASIA PACÍFICO
El crecimiento del sector industrial y de logística en las principales ciudades de Asia Pacífico es perfectamente visible en la proliferación de los almacenes, los depósitos refrigerados y los centros de datos. Pero esta historia de crecimiento no solo tiene que ver con la expansión del comercio electrónico a costa del comercio minorista tradicional, sino también con la expansión económica y el auge de las clases medias. El stock de almacenes es antiguo, y la pronunciada escasez de terrenos para construcción está impulsando un desarrollo inmobiliario marcadamente vertical en muchos mercados. Entre las oportunidades asociadas con la modernización de la cadena de suministro en la región, nuestros expertos en Asia Pacífico destacan las siguientes:
- Japón, país donde la penetración del comercio electrónico es baja y que presenta el ratio de crecimiento de la demanda de almacenes/crecimiento económico más alto de los principales mercados de Asia Pacífico.1
- China, donde más del 90% de la oferta de almacenes requiere de modernización2 y el poder adquisitivo de las principales ciudades crece con fuerza.
REIT GLOBALES
Aunque nuestro equipo de REIT mantiene una visión positiva sobre el sector industrial tradicional, en esta publicación nos centramos en las oportunidades atractivas que el equipo ha identificado en el segmento de los centros de datos. Al igual que sucede con los almacenes tradicionales, este sector core extendido de rápido crecimiento es capaz de crecer a gran velocidad aprovechando la especializacion las, plataformas de servicio eficientes y el acceso a los mercados públicos que ofrecen los mejores REIT. En Europa, nuestros especialistas destacan oportunidades derivadas de la aceleración de la transición hacia modelos de la nube en, por ejemplo, Fráncfort y París. Probablemente, Asia Pacífico (en particular Singapur, Tokio y Osaka) proporcionarán las mayores rentabilidades en promoción y, mientras que la adquisición de terrenos sigue siendo difícil, impulsará los resultados, aunque también limitará las oportunidades. Dicho esto, los participantes cotizados mas importanes con equipos locales consolidados, están bien posicionados para aprovechar las oportunidades que ofrecerá este espacio.
Inmuebles comerciales: Un segmento castigado pero no asfixiado
Los inmuebles dedicados al comercio minorista han atravesado por graves dificultades como consecuencia de la COVID-19, que ha desplazado los hábitos de compra hacia el comercio electrónico. Desde nuestro punto de vista, no es el momento de abandonar el sector, sino más bien de adoptar una visión más selectiva sobre los diferentes tipos de inmuebles y aplicar un planteamiento de selección de activos extremadamente diligente.
Los tipos de inmuebles comerciales poseen diferentes niveles de sensibilidad a las compras en línea. Por lo general, puede decirse que los comercios minoristas de bienes «esenciales» han salido mejor parados de la crisis que aquellos especializados en consumo discrecional. Además, la penetración del comercio electrónico varía de unas regiones a otras (GRÁFICO 3), y lo mismo sucede con las dinámicas de oferta y demanda de los inmuebles dedicados al comercio minorista.
La penetración del comercio electrónico varía de unos mercados regionales a otros
GRÁFICO 3: CUOTA DE LAS VENTAS EN LÍNEA A NIVEL GLOBAL SOBRE EL TOTAL DE LAS VENTAS MINORISTAS
A día de hoy, apreciamos importantes oportunidades en operadores capaces de rediseñar y desarrollar espacios acordes con los modelos de comercio minorista emergentes, los cuales, lejos de venir determinados por el comportamiento de los consumidores en el contexto de la pandemia, se basan en las preferencias de las personas a la hora de adquirir bienes (desde alimentos hasta artículos de lujo de precios elevados) en un entorno más normal. Por otra parte, esperamos que el elemento de publicidad del comercio minorista prospere conforme las marcas más digitales compiten por consolidar su imagen y llegar a los clientes.
EE. UU.
Dado el exceso de establecimientos comerciales en EE.UU la consolidación es inevitable; lo que ofrecerá a las empresas supervivientes oportunidades de hacerse más fuertes y dominantes. En la opinión de nuestro equipo estadounidense, el modelo minorista ganador no tendrá por objeto llegar físicamente al mayor número de clientes posibles (lo cual sugiere que las megatiendas genéricas tendrán una mayor probabilidad de sucumbir al comercio electrónico). Más bien, los triunfadores crearánespacios altamente diferenciadosorientados a segmentos específicos del mercado con colecciones de negocios (tiendas, servicios, restaurantes y entretenimiento) cuidadosamente seleccionadas según sus sinergias, y que conjuntamente, impulsarán la demanda y respaldarán la imagen que los comerciantes desean ofrecer. En el mundo posterior a la pandemia, el entretenimiento y el ocio volverán a prosperar como un catalizador clave de la demanda minorista.
EUROPA
Actualmente, gran parte del sector comercial en Europa no se puede considerar como core, dado el impacto y los cambios en las dinámicas de demanda sobre el valor de los alquileres y el capital. Nuestro equipo europeo interpreta este periodo de incertidumbre y transición como una posible oportunidad de adquirir de forma selectiva inmuebles no core susceptibles de desarrollarse para, posteriormente, lanzarse al mercado una vez emerja el nuevo modelo de comercio minorista core.
ASIA PACÍFICO
Aunque las situaciones varían dentro de cada una de las regiones, el conjunto de Asia Pacífico parece estar liderando la recuperación de la COVID-19 a escala global. En comparación con otras regiones, la oferta excedente de espacios en centros comerciales no constituye un obstáculo tan importante, y la cantidad de inmuebles en dificultades es mucho menor. Aquí, gran parte de los problemas tiene que ver con el endurecimiento de las medidas de distanciamiento social y la pérdida de demanda turística, que también debería repuntar una vez se eliminen las restricciones sobre los desplazamientos. A día de hoy, las ventas minoristas han vuelto a situarse en niveles previos a la pandemia de 2019.3
REIT GLOBALES
Algunos REIT con activos de comercio minorista en sus carteras han emitido acciones con descuento con el fin de redesarrollar sus activos o apuntalar sus balances en la actual tormenta. Si bien dicha práctica puede resultar perjudicial para los inversores actuales, tales ofertas podrían representar un punto de acceso atractivo para nuevos inversores que busquen un perfil de riesgo concreto. Puesto que la selección es un factor fundamental, nuestro equipo busca carteras compuestas por activos sólidos con probabilidades de sobrevivir a la pandemia y participar en futuros repuntes, y administrados por equipos directivos de primer nivel capaces de emplear eficazmente nuevo capital para reconfigurar sus actuales inmuebles.
Activos de oficinas: Un panorama mas positivo que el que marca el consenso
Mientras que algunos certifican ya la defunción del sector de los inmuebles de oficina como consecuencia de la pandemia, nuestra visión es más optimista. Durante la crisis de la COVID-19, el teletrabajo ha experimentado una importante aceleración y ha demostrado su viabilidad técnica. Sin embargo, la consecución de un equilibrio óptimo y sostenible entre vida doméstica y laboral depende de factores económicos y de la propia naturaleza humana, y puede variar ampliamente de unas empresas y regiones a otras. A continuación, presentamos algunas de las dinámicas en las que se apoyan nuestras previsiones más constructivas:4
- La colaboración es esencial para la productividad, especialmente en sectores en los cuales la innovación es una necesidad competitiva.
- A este respecto, la proporción de empleos que requieren del uso de oficinas está creciendo, y la cuota salarial que representan dichos empleos se amplía a un ritmo aún más rápido (GRÁFICO 4).
- El hecho de que los empleados pasen menos tiempo en las oficinas no implica necesariamente una reducción acorde en las necesidades de espacio. Ahora, las empresas deberán planificar las franjas de uso máximo.
En nuestra opinión, las necesidades de los empleadores de atraer a los trabajadores más productivos hacia espacios colaborativos situados en ubicaciones dinámicas y en los que se potencie el desempeño continuará impulsando oportunidades de inversión grandes y viables.
Tal y como se observa en EE. UU., una mayor proporción de los salarios procede de empleos de oficina
GRÁFICO 4: CUOTA DE SALARIOS PROCEDENTES DE EMPLEOS DE OFICINA SOBRE TODOS LOS SALARIOS DEL SECTOR PRIVADO ESTADOUNIDENSE
EE. UU.
Nuestro equipo estadounidense sigue mostrando preferencia por las oficinas situadas en los distritos financieros en detrimento de las ubicadas en zonas suburbanas pese al reciente comportamiento negativo de las primeras y a la posible salida de los empleos de los centros de las ciudades. Según apunteste equipo, las tendencias de desurbanización posteriores al 11S se han revertido de forma rápida y pronunciada. Otro signo positivo para el segmento de los inmuebles ubicados en distritos financieros es que los nuevos costes de oferta y ocupación previos a la recesión provocada por la pandemia eran asequibles, en comparación con los de los periodos anteriores a las crisis tecnológica y financiera mundiales.5
Los mercados secundarios en los que se establecen las empresas innovadoras (tecnología, biotecnología y otras compañías con una alta actividad de colaboración) deberían evolucionar positivamente. Incluso en plena pandemia, algunas de estas han realizado importantes inversiones en nuevos espacios (como, por ejemplo, Facebook con sus oficinas de Midtown Manhattan). En este contexto, mantenemos una visión cauta sobre las oficinas de zonas suburbanas como consecuencia de la ausencia del efecto en tre ellas ”nucleo” y aquellas situadas en distritos financieros en los que la demanda viene generada por usuarios tradicionales (por ejemplo, despachos de abogados aseguradoras y bancos) en lugar de por empresas innovadoras.
EUROPA
En Europa, al igual que en otras regiones, el teletrabajo ya era una tendencia en marcha antes de la pandemia de COVID-19, que se aceleró y debilitó la demanda de espacios de oficinas. Dentro del segmento core, los inmuebles de mayor calidad – es decir, aquellos situados en ubicaciones accesibles y vibrantes y capaces de ofrecer flexibilidad, tecnología y conectividad en un entorno propicio para la productividad y la colaboración entre personas – deberían mostrarse más resistentes ante el avance del teletrabajo. Una vez más, la selección será un factor crítico.
A nivel de países y ciudades, nuestro equipo se muestra relativamente optimista sobre las perspectivas de Alemania, ya que presenta un mejor equilibrio entre oferta y demanda y se enfrenta a una menor cantidad de obstáculos económicos y sanitarios. En cambio, su visión sobre Reino Unido es más cauta debido al incremento en la oferta y las incertidumbres generadas por el brexit. Con independencia del resultado de la salida del país de la UE, las tires relativamente elevadas que ofrecen tanto los activos inmobiliarios como los bonos sugieren que Londres podría experimentar una compresión. Por lo tanto, ofrecería una mayor protección del valor del capital a corto plazo frente a la debilidad en los niveles de ocupacion de los inmuebles, con las consiguientes oportunidades que esto generaría para los inversores en activos inmobiliarios core y no core.
ASIA PACÍFICO
La recesión provocada por la COVID-19 también ha afectado al mercado de las oficinas en la region de Asia Pacífico; la demanda se ha moderado y la competencia por conseguir arrendatarios y la presión sobre los alquileres se han incrementado. Las dinámicas cíclicas de oferta y demanda, sumadas a la mayor incertidumbre en relación con los plazos de la recuperación, hacen que sea necesario un mayor escrutinio de los mercados, las características de los activos y los perfiles de los arrendatarios. Además, como consecuencia del menor tamaño de las viviendas en muchos mercados y su menor adaptación histórica al teletrabajo (y, quizá también, la menor aceptacion cultural del mismo), la tendencia ha progresado más lentamente y la vuelta a las oficinas ha sido, por lo general, más rápida.
Nuestro equipo aprecia oportunidades concretas en Osaka, la segunda ciudad más grande de Japón según los datos sobre el PIB.6 Aquí, los índices de disponibilidad se encontraban por debajo del 2% a finales del 3T20, se espera que la nueva oferta sea limitada y el trabajo administrativo y el de oficina crecen a un ritmo estable. En este contexto, será crucial identificar edificios modernos y energéticamente eficientes, con distribuciones flexibles, y con los servicios que los arrendadores demandan y pocos contratos de alquiler a punto de vencer.
REIT GLOBALES
Aunque nuestro equipo de REIT aprecia oportunidades potenciales de determinación de precios a corto plazo en activos de oficina, advierte que la visibilidad será limitada y la selectividad un factor crítico hasta que se firmen o se renueven más contratos de alquiler. Por lo general, sus miembros mantienen una visión más optimista sobre las oficinas de determinados mercados europeos (por ejemplo, París y Madrid) y Japón (por ejemplo, Tokio), donde los descensos en la demanda de oficinas a causa de la pandemia son mucho menos susceptibles a verse exacerbados por el exceso de oferta. En EE. UU., el equipo ha identificado posibles oportunidades en los mercados del denominado «Cinturón del Sol» (Charlotte, Atlanta y Austin), donde aún están suscribiéndose contratos de arrendamiento. Estas ciudades, que, al no ser «puertas de entrada» ofrecen muchos de los atractivos de las principales zonas urbanas pero con costes e impuestos más bajos, están atrayendo a muchas empresas y sus plantillas de millennials, hoy más cercanos a la madurez.
Inmuebles residenciales: Un segmento donde las dinámicas de población a largo plazo continúan determinando las previsiones
Los catalizadores de las oportunidades que el sector inmobiliario residencial plantea en todo el mundo son en la mayoría de casos tendencias demográficas que ya se encontraban vigentes antes de la pandemia. No obstante, es muy posible que la COVID-19 esté afectando a la velocidad de estas tendencias – en particular, debido a las dinámicas del teletrabajo y el acceso a las experiencias culturales, comerciales y de restauración que hacen de los centros urbanos lugares vibrantes y agradables para vivir. En cualquier caso, aunque el efecto de la pandemia se está dejando sentir de manera desigual en las diferentes regiones del planeta, creemos que su duración será relativamente corta.
EE. UU.
El traslado de familias jóvenes de millennials y jubilados al Cinturón del Sol, que se ha visto acentuado por la pandemia de COVID-19, continúa generando oportunidades en inmuebles construidos expresamente para destinarse a alquileres multifamiliares y unifamiliares.7
Pese al éxodo experimentado por los centros urbanos estadounidenses durante la crisis de la COVID-19, los cobros de rentas en nuestra plataforma Real Estate Americas durante el 3T20 se recuperaron hasta casi los niveles previos a la pandemia. Es más, aproximadamente un 60% de los arrendadores que abandonaron la ciudad de Nueva York durante los peores momentos de la crisis sanitaria depositaron sus pertenencias en almacenes, lo cual sugiere que los alquileres multifamiliares urbanos podrían experimentar una recuperación bastante rápida, que podria daría lugar a oportunidades de inversión concretas.8
EUROPA
Aunque el mercado europeo/británico resulta atractivo, es también complicado como consecuencia de la posible aplicación de reglamentos y controles por parte de los Gobiernos. Nuestro equipo europeo vé oportunidades en el sector de los inmuebles construidos expresamente para alquiler en R.U., que está dando lugar a la creación de activos de calidad institucional en el que tradicionalmente había sido un mercado dominado por especialistas en Europa y pequeños actores y propietarios individuales en el Reino Unido. Estas comunidades de inmuebles de alquiler cuentan con el respaldo del crecimiento que el alto precio de la vivienda en propiedad está generando en el lado de la demanda. Al promover y gestionar estos inmuebles, que ofrecen la posibilidad de generar rentas atractivas, los proveedores tienen la posibilidad de obtener economías de escala.
ASIA PACÍFICO
Los mercados residenciales de Asia se han mostrado resistentes ante la COVID-19. Las tendencias migratorias regionales a largo plazo persisten, y la mayoría de centros urbanos no ha experimentado los flujos de salida que se han producido en otras regiones.
En este contexto, sigue destacando el sector de los activos multifamiliares de Japón, en especial en Tokio y Osaka. Además, aunque las tasas de crecimiento de las migraciones netas podrían ralentizarse ligeramente en 2021, deberían seguir ofreciendo un importante impulso a esta tendencia. Las viviendas en alquiler, destinadas en particular a personas solteras o pequeños hogares ubicadas cerca de grandes nucleos de transporte, deberían seguir siendo objeto de una sólida demanda. Por su parte, los inmuebles multifamiliares más nuevos presentan, según nuestra experiencia, altas tasas de cobro (actualmente próximas al 100%),9 retención y renovación, y deberían seguir contribuyendo a generar unos flujos de rentas estables. Los diferenciales de las tires sobre los bonos siguen siendo atractivos.
REIT GLOBALES
Aunque nuestro equipo de REIT globales ha identificado oportunidades concretas en el sector de los alquileres multifamiliares gestionados por fondos institucionales de Europa, las normativas gubernamentales destinadas a regular los arrendamientos podrían plantear dificultades a la hora de materializarlas. En Alemania, algunas de las empresas de alquiler multifamiliar cotizadas en bolsa de mayor envergadura del continente están aprovechando un mercado aún fragmentado para construir carteras y ampliar su escala. Dichas compañías, que concentran su actividad en el extremo más asequible del espectro del alquiler, han disfrutado de una experiencia de cobro estable durante la COVID-19 y, ahora, albergan potencial para crecer de forma estable y generar unas rentas sólidas.
Conclusión
Los activos inmobiliarios, que una vez fueron considerados la más tradicional de las clases de activos no tradicionales, están experimentando una transformación impulsada por megatendencias y acelerada por la pandemia. Mientras que algunos activos se beneficiarán de ella, otros no conseguirán mantenerse a flote. Sea como fuere, los activos de calidad conseguirán adaptarse y prosperar y, con una selección de activos diligente, el cambiante conjunto de oportunidades de los activos inmobiliarios globales podrá seguir proporcionando a los inversores el alfa, las rentas y la diversificación que necesitan.
1 Oxford Economics, Jones Lang LaSalle; tasa de crecimiento de 2015 al 3T20.
2 «Order delivered: China Logistics Property in the Decade Ahead» (Pedido entregado: los inmuebles logísticos de China en la próxima década), Jones Lang LaSalle, mayo de 2020.
3 Oxford Economics, Datastream; a 31 de octubre de 2020.
4 Consulte «Remote work and the future of office space» (El teletrabajo del futuro y los espacios de oficinas), David Esrig y Aric Chang, J.P. Morgan Asset Management, noviembre de 2020.
5 Ibid.
6 Estimaciones de Oxford Economics, a diciembre de 2020.
7 Viviendas unifamiliares construidas específicamente para alquilarse, generalmente en entornos comunitarios, y que proporcionan servicios e instalaciones similares a las de un apartamento.
8 Hodges Ward Elliott, Data Insights Series (presentación), 14 de octubre de 2020.
9 Datos basados en la experiencia de la plataforma Real Estate Asia-Pacific de J.P. Morgan Asset Management con 5.500 viviendas; a 31 de diciembre de 2020.