In den Volkswirtschaften ist der Mitt- bzw. Spätzyklus ein weiteres Jahr gereift, und die Bewertungen vieler Anlageklassen, darunter auch Immobilien, sind generell ausgereizt. In vergangenen Zyklen setzten Anleger, die einen Konjunkturabschwung befürchteten, in der Regel auf Anleihen als Garant für laufende Erträge und Stabilität. In einem Umfeld niedriger bis negativer Zinsen hat diese Portfolioabsicherung jedoch ihren Preis.

Unserer Ansicht nach kann eine gut diversifizierte Allokation in Core-Immobilien dazu beitragen, den Bedürfnissen der Anleger nach laufenden Erträgen und Portfolioballast gerecht zu werden. Core-Immobilien werden immer globaler, während strukturelle Verschiebungen innerhalb der Immobilienmärkte gleichzeitig das Spektrum der Anlagemöglichkeiten über die traditionellen Immobilienarten hinaus erweitert haben. Zusammen bieten diese Trends den Anlegern eine erweiterte Auswahl an Bausteinen zur Erstellung diversifizierter Kernportfolios.

Gewiss sind vereinzelte Chancen in den globalen Core-Sektoren, den wertschöpfenden und opportunistischen Segmenten vorhanden. Unser diesjähriger Ausblick konzentriert sich jedoch auf Regionen und Sektoren innerhalb des Core-Immobilienbereichs, die unsere Experten nicht als außergewöhnliche Ertragschancen betrachten, sondern die sie aufgrund der stabilen laufende Erträge und des Abwärtsschutzes, den so viele Anleger suchen, als besonders geeignet für den Aufbau von Kernallokationen einstufen.

USA: Jenseits traditioneller Core-Anlagen

Der Begriff „Core-Immobilien“ bezeichnet Vermögenswerte, deren laufende Erträge hauptsächlich mit stabilen Cashflows aus erstklassigen, gut vermieteten Objekten in den Gateway-Märkten erzielt werden. Gleichzeitig spiegelt der Begriff aber auch die zentrale Rolle dieser Immobilien für die Funktionsfähigkeit einer Volkswirtschaft wider. So wie sich Volkswirtschaften durch Technologie, Demografie und andere strukturelle Trends verändern, muss auch die Definition von „Core“ und Kernallokation angepasst werden.

REITs haben dank ihrer speziellen operativen Expertise und Plattformen die Grundlage für die Entwicklung von Core-Anlagen über die vier großen Immobilienarten hinaus (Büroflächen, Wohnraum, Einzelhandel und Gewerbe) in die so genannten „erweiterten Core-Sektoren“ (z. B. vermietete Einfamilienhäuser, Hotels und Gesundheitseinrichtungen) geschaffen. Diese weniger traditionellen Sektoren machen inzwischen über 40 % der Marktkapitalisierung des US-REIT-Markts aus – aber weniger als 5,0 % der Marktkapitalisierung des NFIOpen-End-Diversified Core Equity (ODCE) Index (ABBILDUNG 1).

Wir gehen davon aus, dass der Anteil der erweiterten Core-Sektoren an den privaten Immobilienallokationen zunehmen wird, da die Anleger diese Chancen und ihre Risiken und Rollen in einem diversifizierten Kernportfolio allmählich besser verstehen. Zu den bevorzugten Gelegenheiten unseres Anlageteams im erweiterten Core-Bereich zählen:

Vermietete Einfamilienhäuser: Dank der Technologie ist eine Plattform für REITs und zuletzt auch für private Immobilienmanager entstanden, die den Kauf, die Verwaltung und die Vermietung zahlreicher Einfamilienhäuser in verschiedenen Ländern ermöglicht, wodurch diese Immobilien mit attraktiven Margen betrieben werden können. Die Folge ist eine neue Anlagechance für institutionelle Anleger, mit attraktivem Ertrags- und Diversifikationspotenzial. Wir erwarten, dass weitere private Immobilienmanager in diesen Bereich einsteigen und sich mit REITs oder anderen Drittunternehmen zusammenschließen, die über die erforderlichen Plattformen und spezialisierten Fachkenntnisse verfügen.

Biotech: Labors können als eine spezielle Art von Bürofläche und ein weiterer Bereich betrachtet werden, in dem REITs die Grundlage für die Institutionalisierung von Anlagen gelegt haben. Dieser Bereich breitet sich in den Wissenszentren rasch aus und erfordert hoch spezialisierte und individuell zugeschnittene physische Umgebungen.

Selbstlagerung: Dieser überraschend widerstandsfähige Sektor ist durch eine geringe Kapitalintensität (d. h. relativ niedrige Bau- und Unterhaltungskosten) geprägt, sodass er Anlegern eine ertragsorientierte Performance mit niedrigem Beta im Vergleich zum gesamten Immobilienmarkt bietet.

Datenzentren: Die Mieternachfrage nach dieser spezialisierten Erweiterung des Gewerbesektors steigt weiter an, insbesondere an Standorten mit Zugang zu billigem Strom, mehreren Internetanschlüssen und einem geringen Risiko von Naturkatastrophen.

US-Mezzanine-Kapital

Mezzanine-Kapital bietet, sofern es zur Finanzierung von Investitionen erfahrener Kreditnehmer in erstklassige, gut vermietete Core-Anlagen in Primär- und schnell wachsenden Sekundärmärkten verwendet wird, eine weitere Möglichkeit, um das Engagement in US-Core-Immobilien zu diversifizieren. Auch die Renditen sind attraktiv.

Mezzanine-Darlehen sind nachrangig gegenüber vorrangigen Darlehen und durch das Eigenkapital des Kreditnehmers in der zugrunde liegenden Immobilie besichert. Im Core-Bereich bietet Mezzanine-Kapital im Allgemeinen einen moderaten Renditeaufschlag gegenüber Hochzinsanleihen oder Leveraged Loans bei gleichzeitiger Beibehaltung solider Kreditbedingungen und -strukturen.

Unser Team für US-Mezzanine-Kapital empfiehlt Anlegern zwei Sektoren, wenn es um laufende Erträge und Diversifikation geht: hochwertige, gut vermietete Mehrfamilienobjekte (in der Regel außerhalb des Wohnungssektors der Superluxusklasse) und stabilisierte Mehrparteien-Bürogebäude in etablierten Märkten, die ein hohes Beschäftigungswachstum aufweisen.

Europa: Ein heterogener Sektor

Insgesamt dürften ein moderates Wirtschaftswachstum, niedrige Leerstandsquoten und ein begrenztes Neuangebot – in Verbindung mit einem nach wie vor zurückhaltenden Bankensystem – das Mietwachstum in den wichtigsten europäischen Märkten unterstützen. In Großbritannien, wo das Angebot etwas weniger eingeschränkt ist, beobachten wir den Markt aufmerksam im Hinblick auf die Entwicklungen rund um den Brexit und die künftigen Handelsbeziehungen.

Wir möchten einige Beispiele für die Heterogenität und das Diversifikationspotenzial des europäischen Core-Immobilienmarkts hervorheben, die sich aus der unterschiedlichen Regulierung, Demografie, Besteuerung, Politik und zyklischen Dynamik in den einzelnen Volkswirtschaften ergeben:

Wohnungen: In vielen stark regulierten Wohnungsmärkten (z. B. in Deutschland und Skandinavien), in denen spezialisierte Wohnungsunternehmen Tausende von Wohnungen zu relativ niedrigen Mieten verwalten, können sowohl private als auch öffentliche Immobilieninvestitionen stabile, anleihenähnliche laufende Erträge abwerfen. Im Gegensatz dazu weicht der fragmentierte, weitgehend in Privatbesitz befindliche britische Wohnungs-markt langsam einem privaten Mietsektor, der durch den Bau von Wohnungskomplexen ähnlich denen in den USA entsteht. Dies sollte in den nächsten drei bis fünf den Weg für einen soliden Markt für Wohnungsbauinvestitionen in Großbritannien bereiten.

Büroflächen: Wie in den USA unterstützt die Dynamik von Angebot und Nachfrage den Bürosektor. In Berlin zum Beispiel ist das Ausgangsniveau niedrig, und die Mieten und Kapitalwerte haben aus unserer Sicht trotz der deutlichen Mietpreissteigerungen der letzten Jahre noch immer Spielraum, um sich an die anderen deutschen Großstädte anzunähern. Unseres Erachtens haben die Ergebnisse der Parlamentswahl in Großbritannien einen Großteil der politischen Unsicherheit, die den Londoner Mietern und Anlegern Sorgen bereitet hatte, gemildert, sodass der Büromarkt der Stadt in den kommenden Monaten und Jahren ein solideres Wachstum verzeichnen könnte.

Logistik: In den USA ist der Aus- und Umbau der industriellen Lieferkette weiter vorangeschritten. Da Europa diesem Beispiel unserer Meinung nach folgen wird, bietet sich Immobilienmanagern und REITs unseres Erachtens die Möglichkeit, die letzte Meile so zu entwickeln, dass sie die von den Verbrauchern erwartete Lieferung am nächsten Tag gewährleistet.

Peripherieländer: Im Rahmen eines diversifizierten globalen Kernportfolios können Peripherieländer, z. B. in Mittel- und Osteuropa oder Skandinavien, attraktive Renditen bieten. Dennoch ist es wichtig, zwischen Bereichen zu unterscheiden, die tatsächlich zum „Kern“ werden – die wachsen, sich entwickeln und liquider, transparenter und etablierter werden – und solchen, die zwar den Renditebedürfnissen entsprechen, aber möglicherweise noch nicht mit den Risiko-Rendite-Parametern privater Core-Immobilien übereinstimmen.

Wie in den USA beobachten wir, dass Anleger verstärkt in erweiterten Core-Sektoren (Selbstlagerung, Datenzentren, Studentenunterkünfte etc.) aktiv werden. Dies gilt insbesondere für REITs, da in diesem Bereich spezielle operative Kenntnisse und Plattformen erforderlich sind, um umsichtige Investitionen zu tätigen. Gegenüber den USA stehen viele dieser Sektoren in Europa relativ betrachtet allerdings noch am Anfang, weshalb es länger dauern könnte, bis diese Anlagechancen in Core-Immobilien in Europa im großen Maßstab zur Verfügung stehen.

Asien-Pazifik: Traditionelles Core-Segment wächst weiter

Der Asien-Pazifik-Raum befindet sich offenbar in einer etwas früheren Phase des Konjunkturzyklus als die USA und Europa. Während sich das Wachstum vor allem in China verlangsamt, behaupten sich die Länder im Asien-Pazifik-Raum erstaunlich gut. Sowohl das Transaktionsvolumen bei Immobilien als auch die Fundamentaldaten sind nach wie vor solide. Die laufenden Erträge von Core-Immobilien in dieser Region und die Diversifikations-möglichkeiten, die der Markt bieten kann, ziehen weltweit die Aufmerksamkeit der Anleger auf sich. Einige der wichtigsten Diversifikationsmöglichkeiten in diesem Bereich sind:

Logistik: Unser APAC-Team ist fest von diesem expandierenden Sektor überzeugt. Eine wachsende Mittelschicht, die den Konsum und den regionalen Handel fördert, eine hohe und weiter steigende E-Commerce-Durchdringung (ABBILDUNG 2), ein Mangel an modernen Lagerhallen1 und (in einigen Märkten) der dafür benötigten Bauflächen sollten die laufenden Erträge und das zukünftige Wachstum stützen.

Büroflächen: Die Lage an den Kernmärkten für Büroflächen ist angespannt oder dürfte sich verschärfen, wobei erwartet wird, dass sich die Leerstandsquoten in Singapur, den wichtigsten japanischen Städten sowie in Sydney, Melbourne und Auckland bis 2021 auf 6 % oder weniger belaufen werden. Acht verschiedene Länder machen 90 % des Kernmarkts für Büroobjekte in Asien-Pazifik aus – dem größten investierbaren Core-Immobilienmarkt in der Region. Dies ist eine optimale Ausgangslage für eine diversifizierte Kernallokation im Bürosegment.

Wohnimmobilien: Die Märkte für Mehrfamilienobjekte in den großen Städten Japans sind weiterhin attraktiv. Die Mieternachfrage wird durch kleine Haushalte und eine positive Zuwanderungsquote aus dem In- und Ausland unterstützt, da die Beschäftigungsaussichten in diesen Städten günstig sind. Da das Angebot durch steigende Baukosten eingeschränkt ist, wird mit einer weiterhin hohen und stabilen Auslastung gerechnet.

Natürlich sind unsere Aussichten für diese Region mit Risiken verbunden, insbesondere mit den Auswirkungen eines potenziellen Handelskriegs – etwas, das wir nicht vorhersagen können. Wir können jedoch versuchen, zu verstehen, was hinter der Mieternachfrage in der gesamten Region steht, und in die Bereiche investieren, die mehr von intraregionalen Aktivitäten als vom internationalen Handel profitieren.

Zusammenfassend lässt sich sagen: In diesem spätzyklischen Umfeld, das von niedrigen bis negativen Zinsen geprägt ist, bieten globale Core-Immobilien und die erweiterten Sektoren den Anlegern vielfältige Möglichkeiten, um ihre Ertrags- und Stabilitätsziele zu erreichen.