Tout bien considéré, cette mesure pourrait réduire légèrement les spreads des MBS, mais il est peu probable qu’elle entraîne une baisse significative des taux hypothécaires.
Suite à la directive de l’administration demandant à Fannie Mae et Freddie Mac d’acheter 200 milliards de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires d’agences (MBS), le taux d’intérêt moyen d’un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans est tombé à 6,06 %1, son niveau le plus bas depuis la fin de 2022. Bien que cette annonce soit présentée comme un moyen de faire baisser les taux hypothécaires, il est probable que ces taux restent autour de 6 % en raison de la persistance possible de taux d’intérêt à long terme élevés et de spreads toujours serrés.
Comme nous le soulignons dans notre récente analyse sur les moteurs fondamentaux du rendement nominal du « Treasury » américain à 10 ans2, qui constitue la base du taux hypothécaire à 30 ans, il existe peu de marge pour une baisse des taux de base. Ainsi, les achats de MBS d’agences pourraient contribuer à réduire les taux hypothécaires en resserrant le spread hypothécaire. Cependant, le spread hypothécaire—l’écart entre le taux fixe à 30 ans et le rendement du « Treasury » américain à 10 ans—s’est déjà resserré et une compression supplémentaire semble limitée.
Le spread hypothécaire peut être décomposé en deux composantes : le spread hypothécaire primaire/secondaire et le spread hypothécaire secondaire.
- Le spread hypothécaire primaire/secondaire correspond à la différence entre le taux hypothécaire proposé aux emprunteurs (taux primaire) et le rendement des MBS sur le marché secondaire. Il représente la rémunération des courtiers en prêts hypothécaires et reflète les coûts des prêteurs (origination, gestion, frais) et leur marge, ainsi que la demande du marché.
- Le spread hypothécaire secondaire est la différence entre le rendement des MBS et celui du « Treasury » de référence à 10 ans, représentant la rémunération des investisseurs pour le risque de remboursement anticipé et le risque de crédit liés à la détention de MBS par rapport aux « Treasuries ».
Le spread primaire/secondaire est principalement influencé par les nouvelles émissions et les refinancements hypothécaires. Si davantage de personnes refinancent ou contractent de nouveaux prêts, cela entraîne généralement des contraintes de capacité et élargit les spreads. Les premiers signes d’un redémarrage du marché immobilier pourraient contribuer à élargir les spreads, même si les données actuelles sur la construction de logements restent faibles. Le spread secondaire dépend du risque de crédit perçu, actuellement très faible, ce qui contribue à maintenir des spreads serrés, et du risque de remboursement anticipé, qui pourrait élargir les spreads si la volatilité des taux d’intérêt augmente. Au total, ces forces contradictoires devraient maintenir le spread hypothécaire dans une fourchette étroite.
Au-delà de la mécanique des spreads hypothécaires, d’autres éléments doivent retenir l’attention des investisseurs :
- Si la FHFA impose des achats par les GSE, cela soulève des questions sur les limites de risque, l’utilisation du capital, la capacité de couverture et la volatilité des résultats, alors que l’administration envisage ouvertement la prochaine étape pour introduire ces agences en bourse.
- La Fed continue de réduire ses avoirs en MBS à un rythme d’environ 15 milliards de dollars par mois, compensant ainsi pratiquement les achats de Fannie/Freddie. Par conséquent, le soutien technique net au marché pourrait être moindre que ce que suggèrent les annonces.
- D’autres initiatives en faveur du logement pourraient voir le jour, comme la limitation des achats de maisons individuelles par les investisseurs institutionnels, l’introduction de structures hypothécaires à plus longue échéance ou une plus grande flexibilité sur l’apport initial, mais la faisabilité et la mise en œuvre seront déterminantes.
Tout bien considéré, cette mesure pourrait réduire légèrement les spreads des MBS, mais il est peu probable qu’elle entraîne une baisse significative des taux hypothécaires. Selon nous, le principal moteur des taux hypothécaires reste l’environnement général des taux d’intérêt et d’éventuelles annonces de politiques qui affectent le marché primaire, et non les achats ciblés de la part d’acteurs déjà majeurs sur le marché des MBS.