L’impact sur le marché obligataire est très incertain, bien que la réaction devrait se faire sentir en premier lieu sur le marché des MBS d’agences.
Nous avons récemment écrit au sujet de la directive de l’administration demandant à Fannie Mae et Freddie Mac d’acheter pour 200 milliards de dollars de MBS d’agences afin de tenter d’améliorer l’accessibilité au logement en abaissant les taux hypothécaires. Dans cet article, nous soulignons l’incertitude liée à l’intention de l’administration d’introduire ces institutions en bourse. Les conséquences pour le marché hypothécaire, les contribuables et les investisseurs dépendront largement de la manière dont cette opération sera menée.
Comment en sont-ils arrivés là
La crise immobilière de 2008 a forcé les deux entreprises à être placées sous tutelle fédérale. Le gouvernement a injecté 190 milliards de dollars dans leurs bilans, accordé à chacune une ligne de crédit de 100 milliards de dollars, pris des actions privilégiées senior et assumé le contrôle. Ce que l’on sait moins, c’est à quel point cet arrangement s’est révélé profitable pour les contribuables : Fannie et Freddie ont versé au Trésor un total cumulé de 301 milliards de dollars sous forme de dividendes sur les actions privilégiées et de partage des bénéfices, largement en faveur du Trésor — bien plus que ce qu’elles avaient reçu. De plus, en décembre 2024, la participation restante du Trésor (en plus des 301 milliards déjà versés depuis 2008) s’élève à environ 340 milliards de dollars, un montant qui pourrait atteindre 400 milliards d’ici la fin 2026.
Quel sera l’impact d’une introduction en bourse sur le cours de leurs actions ?
Le principal risque immédiat concerne les taux hypothécaires. Les estimations varient considérablement, mais la suppression de la garantie gouvernementale pourrait entraîner une hausse des taux de 60 à 90 points de base — une situation difficile pour les emprunteurs qui font déjà face à des taux autour de 6,5 %. Cependant, la Secrétaire au Trésor, Bessent, a déclaré publiquement que tout projet de privatisation serait d’abord évalué en fonction de son impact sur les taux hypothécaires. Le scénario le plus probable maintient une forme de garantie publique, afin de donner confiance au capital privé pour intervenir sans déstabiliser le marché des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans.
L’impact sur le marché obligataire reste très incertain, même si la réaction devrait se faire sentir en premier lieu sur le marché des MBS d’agences. Fannie et Freddie garantissent près de 75 % de tous les MBS d’agences classiques aux États-Unis, et sans une forme de garantie gouvernementale, les spreads sur ces prêts pourraient s’élargir. Au-delà de la garantie elle-même, la privatisation pourrait modifier les types de prêts qu’elles accepteront de garantir. Étant donné que les entreprises privées privilégient la rentabilité à la stabilité du marché, la pression des actionnaires pourrait les inciter à s’éloigner des prêts abordables à faible marge, ce qui mettrait sous pression ce segment du marché. Les obligations en matière de logement abordable sont en partie inscrites dans la loi, donc l’ampleur des réformes du statut par le Congrès déterminera en fin de compte à quel point le comportement de garantie évoluera.
Qui en bénéficie finalement ?
Dans l’ensemble, il subsiste encore plus de questions que de réponses. Tout bien considéré, l’introduction en bourse de ces entités semble être une opération très avantageuse pour le Trésor, qui pourrait en tirer d’importants bénéfices, mais elle pourrait s’avérer moins intéressante pour les actionnaires et les investisseurs en MBS.